空き家売却は解体すべき？固定資産税・解体費用の最新事情とお得な制度活用法

• 2025/09/22

はじめに：空き家問題と売却の現実

少子高齢化や地方から都市への人口流出により、全国で空き家が増え続けています。
総務省の調査によると、2023年時点で日本全国の空き家数は約900万戸にのぼり、今後も増加が見込まれています。

空き家を所有していると、以下のようなリスクが発生します。

・固定資産税などの維持費がかかる
・老朽化により倒壊や近隣への被害が発生する可能性
・害虫や不法侵入などのトラブルリスク
・資産価値が年々下がり、売却が難しくなる

このような背景から、「空き家を売却したい」「解体すべきか迷っている」という方が増えています。
この記事では、空き家を解体して売却すべきケースや、固定資産税・解体費用の最新事情、さらに解体後に支払いできる制度についてわかりやすく解説します。

1. 空き家売却で「解体」を検討すべき理由

空き家を売却する際、建物を残したまま売るか、それとも解体して更地にしてから売るかを選ぶ必要があります。
それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。

建物を残して売却する場合

メリット
・解体費用がかからない
・買主がリフォームして活用できる
・古民家や趣のある建物は価値がつくこともある

デメリット
・老朽化が進んでいると買い手がつきにくい
・住宅ローン利用が難しいケースが多い
・売却価格が土地だけの場合よりも低くなることが多い

解体して更地にして売却する場合

メリット
・土地活用の自由度が高く、買主が見つかりやすい
・古い建物の管理費用やリスクがなくなる
・リフォーム費用を買主が考える必要がないため売却スピードが早まる

デメリット
・解体費用が必要（数十万～数百万円）
・更地にすると固定資産税が上がる可能性がある

結論：老朽化が激しい場合は解体が有利

特に築30年以上で老朽化が激しい建物の場合は、解体して更地にしてから売却するほうが早く、高く売れる傾向があります。
また、不動産会社によっては、解体後に「建築条件付き土地」として販売することで、土地の価値を最大化できるケースもあります。

2. 解体費用の最新事情：年々上昇している理由

解体費用の相場目安（30坪の場合）

※上記は30坪を想定した目安。地域や業者によって変動します。

費用が年々上昇している理由

1. 人件費の上昇
   　建設業界全体で人手不足が深刻化しており、人件費が高騰しています。

2. 廃材処分費用の高騰
   　解体で出る廃材を処分する際の産業廃棄物処理費が上がっています。
   　特にアスベストが含まれる場合は、処理費が大幅に高くなります。

3. 安全基準強化
   　解体時の安全基準が年々厳格化されており、追加費用が発生することもあります。

3. 更地にすると固定資産税が上がる？

多くの所有者が誤解しているのが、更地にすると固定資産税が上がるという点です。

住宅が建っている場合

・固定資産税の住宅用地特例が適用される
　→ 税額が最大で1/6に軽減

解体して更地にした場合

・住宅用地特例が適用されなくなる
　→ 固定資産税が最大6倍に上昇する可能性あり

固定資産税対策のポイント

・解体後すぐに売却するスケジュールを立てる
・売却が長期化しそうな場合は、**土地活用（駐車場・資材置き場など）**を検討する
・不動産会社と相談して、売却活動と解体時期をセットで計画することが重要

4. 「解体後支払い制度」で負担を軽減できる

「解体したいけれど、費用をすぐに用意できない」という方におすすめなのが、
**「解体後支払い制度」**です。

これは、解体業者が売却後に費用を回収する仕組みで、
売却金が入ってから解体費用を支払えるというメリットがあります。

解体後支払い制度のメリット

・売却資金が入るまで自己負担ゼロで解体可能
・「資金がないから解体できない」という問題を解決
・更地にして早期売却が実現できる

利用時の注意点

・制度を導入している不動産会社や解体業者に依頼する必要がある
・売却予定価格と解体費用のバランスを事前に確認すること
・契約内容をしっかり書面で確認する

5. 空き家売却を成功させるための流れ

1. 現地調査・査定依頼
   　・住所だけの査定サイトではなく、現地確認を行う業者に依頼
   　・建物の老朽化や周辺環境をチェック

2. 売却方法の選定（建物あり or 更地）
   　・建物の状態を見て、解体の必要性を判断

3. 解体業者選びと費用見積もり
   　・複数業者から見積もりを取り比較
   　・「解体後支払い制度」の有無も確認

4. 売却活動開始
   　・更地にする場合は写真撮影も忘れずに
   　・解体中の現場写真をSNSや広告に活用するのも効果的

5. 契約・引き渡し・解体費用精算
   　・売却金が入ったら解体業者へ支払い

6. まとめ：空き家は早めに解体・売却で負担軽減

空き家を放置しておくと、固定資産税や管理リスクが増えるだけでなく、
年々資産価値が下がり売却が困難になるという大きな問題があります。

解体は費用面でハードルが高いと感じるかもしれませんが、
「解体後支払い制度」などを活用することで負担を軽減できます。

この記事のポイント

・築古で老朽化が進んでいる建物は、解体して更地で売却するほうが有利
・解体費用は人件費・廃材処理費の上昇で年々高騰
・更地にすると固定資産税が最大6倍になる可能性あり
・「解体後支払い制度」を活用すれば資金ゼロで解体が可能
・空き家は早めに行動することで売却チャンスを逃さない

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