賃貸物件のこうもり被害と「鳥獣保護法」──勝手に駆除できない理由と、正しい管理対応とは？
春から秋にかけて、コウモリが住宅や建物に入り込み、
入居者から「天井裏でカサカサ音がする」「フンが落ちている」「悪臭がする」
といった苦情が寄せられるケースが増えています。
しかし、こうした被害があってもコウモリは「鳥獣保護法」により許可なく殺したり捕まえたりすることができません。
本記事では、賃貸物件でのこうもり被害の実態と、貸主・管理者として取るべき適切な対応方法について詳しく解説します。
1. コウモリはなぜ建物に入り込むのか？
コウモリは、人の住む建物に営巣（巣を作ること）する習性があり、特に以下のような場所が好まれます。
- 屋根裏
- 換気口の中
- 軒下のわずかな隙間
- シャッターBOX
- 外壁のひび割れ
日中は静かな場所で休息し、夜間に飛び出して昆虫を捕食するため、人の気配が少ない場所・隙間がある場所が格好の棲みかとなるのです。
2. コウモリ被害の具体例
賃貸物件におけるこうもり被害は、入居者の生活環境に直接悪影響を及ぼします。
【被害の例】
- 天井裏の騒音：夜間にゴソゴソ、カサカサと動く音がして眠れない
- フンの落下：ベランダや玄関、窓付近に大量のフンがたまる
- 悪臭やアレルギー：排泄物による悪臭、ハウスダストやダニの発生源に
- 外壁の汚れ：フンや尿が壁を伝い、黒ずみ・腐食の原因になる
こうした状況が続くと、入居者の満足度が低下し、最悪の場合は退去や訴訟につながる可能性もあるため、早急な対処が必要です。
3. 鳥獣保護法とは？ 〜「勝手に殺せない」法律の壁〜
■ 鳥獣保護法（正式名称：鳥獣の保護及び管理並びに狩猟の適正化に関する法律）
この法律は、日本国内の野生動物を無断で捕獲・殺傷・損傷・飼養することを禁止しています。コウモリはこの法律により「保護鳥獣」として分類されており、たとえ害があっても個人が勝手に駆除（殺す・捕まえる）ことはできません。
■ 違反した場合の罰則
- 1年以下の懲役または100万円以下の罰金（個人）
- 法人の場合は最大1億円以下の罰金
つまり、「自分で虫取り網で捕まえて逃がす」ことすら違法になるケースがあるのです。
4. 賃貸物件における責任の所在
こうした法的制約の中で、オーナーとしてどのような対応が必要なのでしょうか。
◎責任は誰にある？
基本的に、建物の構造や管理状態によってコウモリが侵入した場合、所有者＝オーナーの管理責任が問われる可能性が高いです。
入居者が使用しているバルコニーや窓回りに棲みついた場合でも、その原因が建物の老朽化や破損によるものであれば、オーナー側での修繕と対策が必要になります。
5. コウモリ対策の正しい手順
【STEP1】生息状況の確認
- 入居者からの通報をもとに、被害状況（フン・臭い・音など）を現地で確認
- 天井裏や壁内部、外壁の隙間などを点検し、侵入口を特定
【STEP2】追い出し作業（専門業者に依頼）
- 専門の防除業者が、夜間にコウモリが外出したタイミングを見計らって侵入口を封鎖
- 中に残っている個体がいないかを確認しつつ、物理的な追い出しを行う
【STEP3】侵入口の封鎖と防除工事
- 金網やシーリング材、パンチングメタルなどで侵入口を徹底的に封鎖
- 長期的な再侵入を防ぐために、建物全体の点検・メンテナンスも重要
【STEP4】清掃と消毒
- フンや尿がたまった場所の消毒、悪臭対策、断熱材の交換などを行う
※ いずれの工程も、法令を遵守しながら、安全かつ衛生的に作業を行う必要があるため、必ず専門業者へ依頼すべきです。
6. 自主管理オーナーが直面しやすい問題点
コウモリ被害のように、「法律・健康・衛生」に関わる問題は、自主管理で対応するには限界があります。よくあるトラブル事例は以下の通りです。
■ 法律違反のリスク
「かわいそうだから」「面倒だから」と自己判断でコウモリを捕まえたり殺してしまった場合、違法行為として処罰される可能性があります。
■ 対応の遅れによる入居者不満
夜間の騒音や悪臭など、入居者がすぐに苦情を入れても、オーナーが対応に時間を要すると、不信感やクレームに発展します。
■ 専門業者の手配の手間とコスト
信頼できる業者を自分で探し、比較し、連絡・立ち合い・清掃の手配をする手間は大きく、時間と労力を要します。
7. 管理会社に任せるべき理由
◎ 迅速な対応と専門知識
管理会社は、コウモリ・ハト・ネズミなど害獣・害鳥のトラブルにも豊富な経験と知識を持っています。入居者からの通報を受けた時点で、適切な業者を迅速に手配できます。
◎ 法的リスクを回避
管理会社は法律に基づいた対応を熟知しており、鳥獣保護法に触れるような行為を未然に防ぐ体制があります。
◎ 定期点検・メンテナンスによる再発防止
建物の劣化や隙間は再発の温床になります。管理会社は定期的な建物点検を行い、必要な修繕提案も行います。
8. まとめ：こうもり問題から考える、賃貸経営の正しい形
コウモリ被害は、単なる「害虫問題」ではなく、法令・健康・建物の維持管理に関わる重大な問題です。そして、それに適切に対応するには、専門知識・経験・法的理解が必要です。
「入居者が困っているのに何もできない」
「自分でやってトラブルになったら怖い」
そう感じるオーナー様は、信頼できる管理会社に賃貸管理を委託することが、最も安全で確実な選択です。
▶ トーザイ企画コンサルタントなら、こうもり対策も万全
当社は福島市を拠点に、福島県全域の賃貸物件を30年以上にわたり管理してまいりました。
こうもりをはじめとした動物被害にも迅速かつ合法的に対応できる体制を整えております。
「入居者からこうもりの苦情が来たけどどうすれば？」とお困りのオーナー様、まずは一度ご相談ください。
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