住宅ローン残債がある物件の売却方法【福島市版】：不動産売却
住宅ローンが残っている物件の売却は可能？福島市での事例と対処法を解説
住宅ローンが残っている物件を売却したいと考える方は少なくありません。特に、転勤や住み替え、離婚や相続などのライフイベントによって、「今すぐにでも家を売却したい」という状況に直面することもあります。
福島市でも、住宅ローンが残っている状態で不動産を売却したいという相談は多く寄せられています。本記事では、住宅ローン付き物件を売却する際のポイントや、福島市での任意売却の選択肢、売却を成功させるための流れや注意点を詳しくご紹介します。
■ 住宅ローンが残っていても不動産は売却できるの？
結論から言えば、住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です。ただし、通常の売却と比べていくつか重要なポイントがあります。
● ポイントは「売却価格でローンを完済できるかどうか」
住宅ローン付き物件を売却する場合、もっとも重要なのが「売却によって得られる金額で、ローンを完済できるかどうか」です。
完済できる場合：
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売却価格 ≧ ローン残債
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売却代金からローンを完済
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抵当権を抹消し、通常通りの売却が可能
完済できない場合：
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売却価格 ＜ ローン残債
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任意売却や追加入金による差額清算が必要
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金融機関との調整が不可欠
■ 完済できる場合の売却フロー（通常売却）
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不動産会社に査定を依頼（無料でOK）
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ローン残高を金融機関に確認
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売却価格がローン完済可能であれば、買主を探して契約
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売買契約時に抵当権の抹消登記を行う
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売却代金の中からローンを完済し、残りが手元に残る
このように、ローン完済が可能であれば手続きは比較的スムーズです。ただし、不動産会社の査定価格と実際の成約価格が一致するとは限らないため、売却益に過度な期待をするのは禁物です。
■ 売却価格がローン残債を下回る場合は「任意売却」も視野に
「どうしても売却したいのに、ローンが多く残っていて完済できない」というケースでは、任意売却という方法を検討する必要があります。
● 任意売却とは？
任意売却とは、金融機関の合意を得て、ローン残債が残っていても抵当権付きの物件を売却する方法です。競売とは異なり、市場価格に近い金額で売却できるため、売主にとってもメリットの大きい方法です。
● 任意売却のメリット
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通常の売却に近い形で売ることができる
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競売よりも高く売れる可能性が高い
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引っ越しのタイミングを調整できる
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ローン残債の返済計画について柔軟な対応が可能
● 任意売却の注意点
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金融機関の合意が必要（交渉が発生）
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信用情報に影響が出る場合もある
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早めの相談がカギ（滞納や督促が来る前が理想）
■ 福島市での任意売却サポート体制
福島市内にも、任意売却に対応している不動産会社は複数あります。その中でも、地域密着で売却の実績が豊富な業者を選ぶことが成功の秘訣です。
たとえば、福島県内全域の不動産取引に対応している「株式会社トーザイ企画コンサルタント」は、住宅ローンの残る物件や任意売却にも強い不動産会社として、数多くの相談を受けています。
■ 任意売却はどんなときに選ばれるのか？
任意売却は、住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回ってしまう場合に検討される方法です。福島市でも以下のような状況で選ばれるケースが増えています。
● 収入の減少や支出の増加による返済の遅れ
転職や収入の減少、物価高騰、教育費・医療費の負担増加など、家計を取り巻く状況は年々変化しています。これによりローン返済が困難になり、「滞納が続く前に早めに売却したい」と考える方が任意売却を選択することがあります。
● 離婚や家族構成の変化による住み替えニーズ
夫婦の離婚や子どもの独立など、家族の変化に伴って「今の家が広すぎる・不便」といった事情から売却を検討する方もいます。ただし、ローンが残っている場合は任意売却での調整が必要になることもあります。
● 相続後に発覚したローン残債つきの住宅
相続によって引き継いだ不動産に住宅ローンが残っていた場合、売却しても完済できないことがあります。このようなときにも、任意売却を通じてリスクを最小限に抑える対応が可能です。
このように、任意売却は「どうにもならなくなってから」の手段ではなく、選択肢の一つとして早い段階で検討すべき方法です。競売よりも売却価格が高くなりやすく、引越し時期の調整も可能なため、精神的・経済的な負担を軽減できます。
■ 住宅ローン残債がある不動産売却でよくある質問（FAQ）
Q. 売却してもローンを完済できなかった場合、どうなるの？
A. 売却後もローンが残った場合、その残債は基本的に引き続き返済する必要があります。ただし、任意売却では金融機関と「残債の返済方法」について交渉が可能です。無理のない返済プランを組んでもらえるケースも多くあります。
Q. 滞納が続いてしまった場合でも間に合いますか？
A. 滞納が続くと「競売」にかけられてしまう可能性が高まります。ただし、競売開始の通知が届く前であれば任意売却の交渉は可能です。できるだけ早いタイミングでの相談が重要です。
Q. 他にも借金があるけど、家だけ売りたい。可能ですか？
A. 他の借入状況にもよりますが、家のローンを優先的に整理するためにも、任意売却は有効な手段です。弁護士や不動産会社と連携して対策を講じることが大切です。
■ まずは無料相談から始めてみませんか？
住宅ローンが残っている不動産の売却は、複雑で不安も多いものです。
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「手続きが難しそう…」
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「どこから相談すればいいかわからない」
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「今のままではローンを返済できそうにない」
そんな方は、まずは専門家による無料相談を活用してみてください。
■ 福島市・福島県の不動産売却に強い「株式会社トーザイ企画コンサルタント」
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